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二套房贷认定标准堵漏“擦边球”:实操仍有困难

2010-06-14 16:42 新华网 张群

摘要:        6月4日,住建部、央行、银监会三部门联合下发了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定的通知》(下称《通知》),明确规定二套房认定不仅要以家庭为单位,并且还要执行“认房又认贷”的标准。

二套房认定标准终于尘埃落定。

6月4日,住建部、央行、银监会三部门联合下发了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定的通知》(下称《通知》),明确规定二套房认定不仅要以家庭为单位,并且还要执行“认房又认贷”的标准。

“此前各家商业银行的标准都很混乱,有的认房不认贷,有的认家庭不认个人,并且不乏暗中宽松的案例,现在就已经很难打擦边球了。”光大银行总行个人信贷人士表示总行已经向各分行转发了《通知》,“一切都按照新界定标准执行。”

而在光大银行之外,中行、农行、深发展等银行相关从业人士也向本报记者表示房贷业务业已按照《通知》办理。

“这是对‘新国十条’的细化,为其落地提供可操作的行为准则,同时也说明监管层依然在坚持原有的抑制房价过快上涨的调控观点。”平安证券地产行业分析师刘英华分析,随着房贷标准的进一步严厉,说明地产调控已渐入深水区,未来银行面对的信贷监管将更加严格。

松绑异地购房

此次的严厉除了“认房又认贷”,更是对以往银行“认房难”的问题做出了回应。

根据《通知》,三部门责成各地加快房屋登记信息系统建设,并要求在2010年年底前完成系统的基本建立。此外也强调了提供虚假信息证明的购房者所要承担的信用风险。

然而这还不是《通知》中最大的看点。真正让坊间聚焦的则是此次通知在传递监管层对地产调控决心的同时,所带有的纠偏色彩——对异地购房的松绑。

三部门的《通知》明确表示:“能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”首次申请利用贷款购买住房,“如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的”以及“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”申请住房贷款的,均“按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行”。

链家地产在出具的一份报告中表示这将直接放行“在外地有房,准备在京购房的置业者”以及“在北京工作,已经在外地买房还未在京置业的购房者”。

“即使是不能提供证明的流动投资者,也只是按照二套房、三套房标准放贷。”一位商业银行从业人士表示这与此前“新国十条”的严厉大有不同。

根据“新国十条”,此前京沪穗深等中心城市纷纷要求辖区内商业银行严格限制发放购买第三套及以上住房贷款,严格限制发放不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购买住房贷款。

在北京的“京十二条”中更是明确表示不得发放第三套住房贷款,暂停异地购房。

“中国人口的流动性高,这也是为了避免一定程度的误伤。”刘英华表示弱化严厉的异地购房政策将使整个信贷调控更具有长期性。

在昆明一家地产咨询机构人士看来,兼顾“房价过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款”的原则,这种放行实际上是对楼市泡沫较小的二三线城市的利好。“相信不属于房价过快上涨的城市,接下来异地购房贷款不会再像前期那么严格。”


实操仍有困难

相对于各家研究机构的热烈反应,银行的态度则极为沉寂。记者接触的多家银行尽表示已经学习转发了《通知》,而涉及异地购房业务的重新开展却多未详谈。

“主要是不好说,三部门通知尽管在逻辑理论上对二套房进行了界定,但仍有部分细节尚未阐述明确,这就使得我们在执行上面临着一些实际的困难。”一家南方的股份制银行相关人士表示,因为难于解释,该行仅是向各分行转发了《通知》,“具体由各分行自行决定。”

而根据记者从银行从业人士收集的意见,这些尚待进一步明确的细节包括:没有明确描述何为“当地”;没有明确哪些是房价过高、上涨过快和供应紧张的地区;最起码在2011年前无法实现房屋登记信息系统的全国联网;未能对“新国十条”中第三套及以上住房政策进行具体细化等。

“譬如‘当地’这个概念。”一位南方的股份制商业银行人士表示有的银行内部以“省”作为“当地”,有的以“市”作为“当地”。“我们是细化到市的,概念划分不同,执行标准也就不同,更有个别商业银行以‘借款人户籍所在地’为‘当地’,这种划定标准的滑稽之处就在于‘消灭’了异地购房,所有的申请人都变成了当地人。”

“这种关于界定的混乱局面,还是希望有关部门来统一标准。”该人士进一步表示,单凭银行,由于各家不同的战略考虑,很难统一。

对于房屋登记信息系统难以全国联网的问题,深发展银行信贷人士表示,这说明“认房又认贷”的政策目前还只能停留在感官判别上。

“即使是在单一城市实现信息联网,也只能是在大城市才有可能。我们早在一个月前就已经给北京市住建委上报过一个请求,要求住建委提供密钥,允许银行进入住建委信息系统,查询贷款人信息。现在住建委正在进行联网测试,估计很快就会正式联网。”上述深发展人士表示要想在一些二三线城市实现联网则更加困难,更不要说全国联网。

而在这种信息缺失状态下,银行只能采取借款人自行申报、银行辅助征信的做法。“更多的是靠借款人自觉,假如有意隐瞒一些信息,银行实际上很难短时间内有所判断。”上述人士表示。

暗中放水

“实际上我们认为具体执行过程中仍存在一定的弹性空间。”刘英华认为部分细节界定的依然缺失,仍会使部分商业银行对政策执行暗中放水。

现实中,记者也获悉北京某银行仍能对二套房贷款者提供更加优惠的利率与首付。更有股份制商业银行通过父母担保,对尚未有经济来源的满18岁子女发放贷款。“贷款都是父母还,孩子都还在上学,实际上这只是一种规避二套房最简单的方法。”一位银行人士评论表示。

一边是市场上铺天盖地的“银行子弹匮乏”言论,另一边却是部分银行暗中的放贷之举,更加严格的房贷标准入市之际,银行又是如何看待房贷业务的?

“实际上自从购房首付以及利率不同程度提高之后,银行对此的兴趣还是蛮大的,既可以拓展规模,又可以提高收益,何乐而不为。”兴业银行市场研究人士表示房贷业务没有市场风险,而只有政策风险。“这就要看各银行如何判断了,在经营诱惑下,不排除有部分仍有子弹的银行甘冒政策风险,暗中放水。”

“银行的经营压力还是很大的。媒体根据北京市建委交易网站报道的5月成交量下降幅度为40%~50%,而我们根据自身的业务量变化,更倾向于一线中介公司提供的数据——5月交易量下跌幅度达到70%。”上述一位银行人士表示,去年3大热门的地方平台融资贷、开发贷、住房按揭贷在今年的调控压力下,都出现了不同程度的萎缩,这使得部分中小银行直接面临经营压力,不得不暗中放水抢夺规模。

对于目前仍留出的政策弹性空间,该人士表示:“短时间内银行还没有办法找到更好的创新产品来进行规避。”

“未来肯定是要严格,渤海银行的受罚已经说明了监管层的态度,杀一儆百。如果要暗中放水,各银行也会衡量其中的政策风险。”深发展人士表示。

责任编辑:张群

(原标题:新华网)

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